买房/看房知识储备

前言

每个人都得买房,虽然我不太想去做这个交易,一个是因为不想还房贷;二是觉得入手了一套房,万一哪天后悔了,觉得有更好的选择怎么办呢,我一个普通上班族,就被套进去了。

但是思前想后,我还是逐渐有了买房子的意愿,我和人生讲和了,毕竟每个人都得有一套房子,人总是会老,自己不住,家人需要住,老婆孩子需要住。

这是我的首套住房,对一些行业术语做了一些功课,如果你不熟悉,那也来简单看看吧。

2019 年的国庆节看过一次,而且当时前女友还和我在一起,我们信誓旦旦的看了深圳的房子,只是看看,感受一下深圳的房价,自然是买不起的。

我们感慨在深圳花个一千万估计可以买到一个相对不错的房子,那些三四百万的房子并没有什么购买价值,房子老旧,采光通风都不行,价格这么高只是因为在深圳的缘故,这种房子并不宜居。为什么要买入一堆债务呢。

女生做这些事情比较细心,她列了一个表格,有各种房子参数,记录每个楼盘的数据,再用来比较,那时我没有在意,学习她的看房方法,以为有她在搞定这些细节就好,我嘛负责付钱就行,天有不测风云,谁想到如今我们已经分手了······

如果她还和我在一起,估计我也不会那么快敲定买房,在舒适区的我不用靠房子车子来吸引异性和我结婚,她走了,我想干脆买了吧,转移一下注意力。这样的事实,对她不公平。

切入正题,我尽量按自己的理解解释这些行业术语。我们以这个楼盘为例:滨江花园。有背景颜色的为此楼盘的指标。

公摊

21 %。

简单理解就是公共平摊的区域,比如电梯井/楼梯间等等,所有户主一起平摊的区域。一般的公摊率是 19%,设计良好的户型公摊率会更小。但也不是公摊越小越好,因为公共区域太小,会影响居住但舒适度,想象一下,一个窄小但有很多人等着进去的电梯。

滨江花园这个盘的公摊系数有 2 种说法,加上赠送面积是 12%,不加赠送面积是 21%,这样可以算出公摊面积大概是多少,也能知道得房率大概是多少。

得房率

得房率=套内建筑面积/套型建筑面积

套内建筑面积=套内使用面积+套内墙体面积+阳台面积

销售面积(也称套型建筑面积)=套内建筑面积 +分摊的公用建筑面积(俗说“公摊面积”)。

一般来说得房率越高,可供住户的使用面积就越多,对住户来说更好。但是得房率和公摊有关系,所以也不是得房率越高越好,除非你买别墅。

好的设计总是在追求一种平衡,这里的尺寸拿捏,通过简单看户型图是很难感受出来的,得等实际住进去才有更清晰的感受。

容积率

2.36

容积率,香港称地积比率,是指总建筑面积与建筑用地面积的比值。例如,在 1 万平方米的土地上,有 3000 平方米的建筑总面积,其容积率为 0.3。由于高层建筑的存在,容积率数值可以大于1。

维基百科

容积率越低越好,比如你买别墅;但是高层建筑,肯定会超过 1,越高层的房子总建筑面积越大,那容积率也会越高。

一些楼盘的开发商会在小区里建别墅来整体降低楼盘的容积率,做到收益上的最优解。

通风采光

我在深圳租的房子,客厅的通风和采光就非常好,我拿指南针测量一下,居然是正南向的。通风和采光是户型问题,一般讲究户型方正,南北通透。

套内面积

套内建筑面积,指的是套内房屋使用空间的面积,以水平投影面积计算。其是由套内房屋使用面积,套内墙体面积,套内阳台建筑面积三部分组成。

百度百科

简单来说就是房屋内可以使用的面积。我写到这里突然发现一味的追求这些数字并不能帮助我们发现好房子真正的标准,这些参数和指标,只能作为一种参考。

面宽开间/进深

上面都是长度单位。

进深我们可以简单理解是从门进入后到窗户位置的深度。

面宽和开间是一个概念,和进深垂直。如果面宽太狭窄了,那你放一张床再在床前放点别的,那可能就会导致过道非常的狭小;如果进深太长了,可能影响房子里的采光。

针对户型,这 2 个概念是比较重要的。

精装毛坯

我了解到的自住都是毛坯好,可以自己挥毫泼墨,按自己的意图装饰这个房子。如果是投资或者为了出租,那就选精装,越快出手越好。

绿化率

45 %。

绿化率:项目规划建设用地范围内的绿化植物的垂直投影面与规划建设用地面积之比。(公式:绿化植物垂直投影面积/占地面积*100%)

这个值越高越好,住在花园里,肯定比住在都是房子的小区里舒适。

税收

  1. 契税
  2. 维修基金

周边环境

  • 看看有没有地铁
  • 问问学校(小初高) – 学区房 – 学位房
  • 医疗
  • 公交

商业贷款

  • 等额本金
  • 等额本息

等额本金:每个月还钱越来越少,利息相对少交一些

等额本息:每个月还款固定,利息相对较多

证件查询

  • 特别是关注 5 证中的预售许可证

红色预警(2020-09-29 更新)

现在开发商开始缺钱了,比如福晟国际,钱就缺的严重。我买的那个楼盘停工了,一期二期延期交房,现在政府出面维权了。对于买期房的业主这是很焦虑的,钱都交给你了,你咋还能缺钱呢,肯定是擅自挪用了嘛。所以,买房前还要先查一查开发商的现金流问题。

其它注意事项

  1. 首付款打入政府监管的监管账户里。
  2. 签订合同要及时,一般一周内可以搞定。

总结

最后来个总结吧,林语堂说我们本来可以不用术语去解释这么多概念,因为就是解释不清才用了术语。所以我们可以用更朴素的语言去阐述万事万物,上面的那些概念是按照我自己理解又说了一遍,可能不对,我们互相交流讨论,本文长期更新维护。

再说下我的购房逻辑,我是不愿意炒房,虽然能赚到钱,但在人格上这样做了,总觉低人一等。

算一下自己的预算,选地段,解决教育交通医疗方面的问题,再追求好的居住品质,然后就出手了。

参考链接

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曾小乱

作者: 曾小乱

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